房地产融资三道红线什么意思

“三道红线”是央行和***住建部于2021年1月1日起限定房地产商股权融资的政策。这三道红线是针对房地产商制定的三个规范，分别是剔除预收款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不小于1。

1. 资产负债率的计算

资产负债率是指企业总负债与总资产之间的比例关系，是衡量企业财务风险程度的重要指标。根据“三道红线”的要求，房地产商在计算资产负债率时需排除预收款。预收款是指开发商在销售房产过程中收到的已付定金或首期款项，属于一种未实现的销售收入，因此需要剔除。

资产负债率的计算公式为：资产负债率 = (总负债 预收款) / 总资产。

2. 净负债率的计算

净负债率是指企业净负债与净资产之间的比例关系，是衡量企业偿债能力的重要指标。根据“三道红线”的要求，房地产商的净负债率不得超过100%。

净负债率的计算公式为：净负债率 = 净负债 / 净资产。

3. 现金短债比的计算

现金短债比是指企业可用现金与短期债务之间的比例关系，是衡量企业偿付能力的重要指标。根据“三道红线”的要求，房地产商的现金短债比不得小于1。

现金短债比的计算公式为：现金短债比 = 可用现金 / 短期债务。

4. 三道红线的意义

“三道红线”被视为房地产金融审慎管理制度的重要一环，旨在控制房地产行业的有息债务增长。通过限制房地产商股权融资，央行和住建部希望避免房地产市场过热，防范金融风险。

第一道红线即资产负债率限制的目的是控制房地产商的债务风险，避免过度依赖借债扩张。第二道红线即净负债率限制的目的是要求房地产商保持一定的偿债能力，避免过度负债。第三道红线即现金短债比限制的目的是确保房地产商有足够的现金储备，以应对短期债务的偿付。

5. 影响和应对

实施“三道红线”将对房地产商的资金来源和开发模式产生影响，推动房地产行业向质量和效益导向的转变。也可能加剧房地产商之间的竞争，进一步整合行业资源。

对于房地产商来说，要应对“三道红线”，需要加强资金管理和风险控制。他们可以通过优化资产负债结构，减少负债规模，提高自有资金比例，以降低资产负债率和净负债率。还需要提高现金流管理能力，确保有足够的现金流量应对短期债务。

对于金融机构来说，实施“三道红线”也会对其融资政策和风险防范措施提出更高要求。他们需要加强对房地产商的风险评估和监管，确保贷款用途合规，防止不良贷款风险。

“三道红线”的实施对于房地产行业的发展和金融风险的控制都具有重要意义。房地产商和金融机构需要积极应对，以实现稳健可持续的发展。